Il Database ha due caratteristiche principali:

Scenari Immobiliari ha sviluppato un sistema di suddivisione del territorio in microaree omogenee, utilizzando come punto di partenza il ruolo determinante che i parametri di mercato (prezzi e canoni) hanno nella definizione delle zone di un territorio comunale.

Le metodologie che hanno permesso la suddivisione in microaree del territorio di ciascun comune sono:

1) analisi storica delle principali variabili del mercato immobiliare, con l’individuazione di aree prevalenti caratterizzate dall’intervallo di oscillazione dei prezzi e dei canoni
2) analisi del territorio, per individuare le barriere naturali e artificiali, le infrastrutture in grado di influenzare il mercato immobiliare oltre che per censire le nuove operazioni e le caratteristiche insediative dell’esistente.
3) analisi statistica dei dati per individuare le aree omogenee (cluster analisys). Quando non si verificano compravendite in una microarea, e quindi il campione non è sufficientemente significativo o è nullo, è corretto ritenere che il prossimo movimento di mercato sia correlato con quello di microaree omogenee in proporzioni stabili. Infatti, è provato che i movimenti di mercato di una microarea non sono completamente indipendenti da quelli di altre, ma connessi e, spesso in modo molto stretto. Nel caso di assenze di movimento di mercato in una microarea, a questa vengono così assegnati i valori delle microaree omogenee individuate attraverso la cluster analysis

Sulla base delle dinamiche proprie del mercato immobiliare, al termine di queste analisi, sono stati tracciati i confini delle microaree, che sono state costruite in maniera tale da presentare caratteristiche sufficientemente omogenee dal punto di vista immobiliare, ambientale, urbanistico, infrastrutturale.

Valori

Si tratta di dati raccolti direttamente sul mercato e opportunamente gestiti dal database interno, e dati/informazioni indirette come gli acquisti effettuati da operatori immobiliari e di cui si ha informazione pubblica. 
 
Il dato finale è il risultato di un processo che prevede sei steps, ciascuno differente a seconda che si tratti di mercato residenziale o non residenziale:

Le fonti da cui provengono le informazioni sono dirette (indagini condotte sul campo) ed indirette (valutazioni, segnalazioni).

I valori così ottenuti sono corretti in base ad alcune caratteristiche come:

Il processo di standardizzazione permette di ottenere dati omogenei sia dal punto di vista territoriale che di tipologia immobiliare.

Relativamente all’aggiornamento dei dati, semestrale, si applica al database di partenza un indice che esprime l’apprezzamento del mercato nel periodo in questione e che viene calcolato sulla base di modelli statistici che sintetizzano le informazioni disponibili sul mercato

In merito alle stime dei valori dei terreni agricoli le fonti utilizzate sono i Bollettini provinciali e le serie regionali elaborate dall’Inea. Per uniformare l’informazione sull’intero territorio nazionale e standardizzare il dato finale così da poter comparare i valori nello spazio, si sono utilizzati metodi di stima basati sulla comparazione e sulle informazioni di scambi disponibili attraverso nostri canali preferenziali. In questo modo si è pervenuti ad un range di valori per ciascuna provincia per ciascuna tipologia. Laddove non fosse presenti alcuna informazione perché quella particolare coltura risulta inesistente, è riportato n.r e cioè non rilevabile.